ALQUILER DE INMUEBLES – ASPECTOS IMPOSITIVOS

1.Introducción: La Cámara Inmobiliaria de Misiones (C.I.M) ante recientes controles y verificaciones de los organismos tributarios: AFIP, DGR y Municipalidad de Posadas y las preocupaciones de muchos clientes de sus asociados ha resuelto analizar la temática.

2.Seguridad jurídica: Normalmente los clientes, en especial quienes alquilan viviendas o algún local comercial sin que constituya una actividad lucrativa, solicitan las máximas garantías al profesional administrador: contrato que cubra sus derechos, con firmas certificadas e Impuesto de Sellos pagado, garantes, meses de depósitos, etc.

Los contratos de comodatos (préstamos de uso), cuando una de las partes revistan o asuman la calidad de comerciante o cuando el inmueble sea destinado a la actividad comercial conforme constancias del organismo fiscal están gravados por el Impuesto a los Ingresos Brutos en la DGR y por la Tasa de Inspección, Registro y Servicio de Contralor de la Municipalidad de Posadas. La AFIP acepta los comodatos en las sociedades siempre y cuando sea entre un socio y la sociedad, caso contrario exige contrato de alquiler por el inmueble en que funcionarán actividades de la sociedad.

La Dirección General de Rentas (DGR) se queda con una copia de los contratos sellados.

3. Dirección General de Rentas (DGR): Además de pagar el Impuesto a los Sellos el locador debe inscribirse y tributar el Impuesto a los Ingresos Brutos cuando el valor de la locación supere el monto del impuesto mínimo, alrededor de $400,00 mensuales y el inmueble sea destinado a vivienda y utilizada por el inquilino con ese destino (art. 142º, c) 1) del Código Fiscal). No superando ese monto se permite la exención hasta de dos unidades habitacionales. Al no actualizarse el valor mínimo por parte de la DGR, desde hace varios años, prácticamente todas las locaciones están alcanzadas por el impuesto. El cliente tiene que tributar sobre el monto del alquiler facturado el 3% si alquila a inscriptos en el IVA o Monotributo y el 3,9% si alquila a consumidores finales, menos las bonificaciones del 5% ó 10% según su situación de cumplimiento con la DGR.
4. Administración Nacional de Ingresos Públicos (AFIP):

4.1. Impuesto al Valor Agregado (IVA): Se encuentran exentas las locaciones destinadas a casa-habitación del inquilino, sin tener tope alguno. Si el inquilino le da otro destino: comercio, profesión, etc. se pierde la exención, como asimismo si alquila una empresa con destino a vivienda de un funcionario o empleado –porque el inquilino no es quien la habita-.

Las locaciones con destino comercial no tributan hasta el monto de $1.500,00 mensuales, por unidad y por locatario. No se incluye en el monto del alquiler las expensas, impuestos y demás gastos a cargo del inquilino.

El alquiler de inmuebles para conferencias, fiestas, reuniones y similares se encuentra gravado, cualquiera sea su monto.

La alícuota es del 21% y tiene que adicionarse al precio de la locación.

Al igual que en el punto anterior el monto de $1.500,00 hace muchísimos años que está sin actualizar, por lo cual hoy se estaría gravando casi la totalidad de las locaciones comerciales.

4.2. Impuesto a las Ganancias: Cuando los ingresos por locaciones superen el mínimo no imponible (actualmente en $12.960,00 anuales, siendo soltero sin cargas, o la que corresponda con cargas de familia, el cliente tiene que inscribirse en el Impuesto a las Ganancias salvo que opte por el Sistema Simplificado (Monotributo), al que habrá que inscribirse y tributar según la escala de ingresos. El tope en el Monotributo es de $200.000,00 (equivalente a $16.667,00 por mes) en el año y se permite hasta tres (3) locaciones porque se permite 3 actividades como Monotributista y cada locación se considera una actividad. Si tiene además una actividad comercial o profesional podrá permanecer en el régimen alquilando hasta dos (2) inmuebles únicamente.

En el Impuesto a las Ganancias tiene que hacer una Declaración Jurada Anual y tributar y en el Monotributo abonar una cuota mensual, que varía según los ingresos por locaciones(incluye impuesto, obra social y jubilaciones –excepto que abone en relación de dependencia o a Caja de Profesionales-. Al inscribirse en el Impuesto a las Ganancias también tiene que hacerlo en el Régimen de Autónomos y abonar mensualmente.   

5. Municipalidad de Posadas: La Municipalidad de Posadas grava los ingresos de los alquileres (locaciones) con la Tasa de Derecho de Inspección, Registro y Servicio de Contralor (Ex Padrón de Comercio), art. 129º, 7) b) Ordenanza 2964, al 8%o, o sea 0,8%, sobre el monto de la locación –deduciendo el monto del Impuesto a los Ingresos Brutos-. En este caso no existen exenciones ni mínimos, por tanto todas las locaciones están gravadas, como asimismo los comodatos cuando una de las partes sea comerciante o el destino del inmueble sea comercial o profesional.
6. CONCLUSION: La locación de inmuebles está gravada por la Municipalidad en todos los casos, por lo cual hay que inscribirse en la misma y tributar. En la DGR están gravados a excepción que se destinen hasta 2 unidades habitacionales a casa habitación de los inquilinos y no excedan en su conjunto el mínimo. En la AFIP por el IVA cuando se destine a locales comerciales y exceda los $1.500,00 mensuales o para fiestas, etc en todos los casos y en Ganancias cuando se exceda el mínimo anual, pudiendo optar por el régimen del Monotributo, por ingresos de hasta $200.000,00 anuales. Las Cámaras Inmobiliarias podrían sumarse a la de los locadores –de existir- para gestionar la suba de los mínimos en DGR y en el IVA y que la Municipalidad también incluya mínimos exentos –que tenía en Ordenanzas anteriores-.